Huurovereenkomst met gebruikmaking van de Leegstandwet

De Leegstandwet bestaat al sinds 1981 en is oorspronkelijk bedoelt om leegstaande gebouwen (scholen, postkantoren etc.) tijdelijk te kunnen laten bewonen in afwachting van sloop, renovatie of her- bestemming. De huurders hebben geen huurbescherming en de huurovereenkomst kan makkelijk worden beëindigd.

In 2010 is de Leegstandwet aangepast en toegankelijk gemaakt voor particuliere woningbezitters. De mogelijkheid werd zodoende gecreëerd om een woning die voor de verkoop bestemd is, tijdelijk te kunnen verhuren. In de crisisjaren zijn tienduizenden woningen op deze manier verhuurd geweest, in afwachting van verkoop. Met Leeghuis hebben we ons gedurende de crisisjaren gespecialiseerd in deze vorm van verhuren in nauwe samenwerking met de hypotheekbanken.

Een leegstandwetvergunning kan worden verkregen wanneer er aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

  • Uw woning is voor de verkoop bestemd (staat op Funda);
  • Is niet eerder verhuurd is geweest;
  • Woning wordt niet bewoond (er staat niemand ingeschreven)

Voor meer informatie m.b.t. het aanvragen van een Leegstandwetvergunning & voorwaarden van uw gemeente (Link FAQ – Wanneer kan ik de leegstandwet gebruiken)

1. De Huurwet (Huurdersbescherming)

De huurwet is niet van toepassing. Een huurovereenkomst met gebruikmaking van de Leegstandwet wordt aangegaan voor een minimale periode van een half jaar. De huurders kunnen opzeggen met één maand opzegtermijn, de verhuurder met drie maanden opzegtermijn. De maximale verhuurperiode bedraagt vijf jaar, wat gelijk staat aan de looptijd van de Leegstandwetvergunning.

2. Sociale huur versus geliberaliseerde huur (woningwaarderingssysteem)

In 2013 is de Leegstandwet verder versoepelt. Sinds die tijd hoeft een verhuurder geen rekening te houden met het woningwaarderingssysteem en is de huur geliberaliseerd. De marktwerking bepaalt dus de hoogte van de huursom. Een huurder kan niet (achteraf) bezwaar aantekenen tegen de hoogte van de huursom.

3. Kan uw hypotheekverstrekker akkoord gaan?

Tot 2017 gingen alle hypotheekverstrekkers akkoord met het tijdelijk verhuren, mits een leegstandwetvergunning was verkregen, de verkoopadvertentie van de betreffende woning op internet vindbaar was en de huurovereenkomst professioneel was opgesteld. Tegenwoordig stellen veel banken aanvullende voorwaarden. Dit om misbruik van de Leegstandwet tegen gaan en te voorkomen dat een woning uit winst oogpunt (huurinkomsten -/- hypotheeklast) wordt verhuurd. De voorwaarden verschillen echter van bank tot bank. Uitgangspunt is dat de woning voor de verkoop bestemd dient te zijn en de verwachte verkoopopbrengst te laag is om te de hypotheek in te kunnen lossen bij verkoop.

4. Financiële (fiscale) gevolgen van verhuren

Als een koopwoning wordt verhuurt, verhuist deze van box 1 (inkomen uit werk en woning) naar box 3 (inkomen uit vermogen en sparen).
In de praktijk betekend dit dat de hypotheekrenteaftrek vervalt en de belastingdienst vermogensrendementsheffing heft (1,2%) over de overwaarde van de woning.

Om de overwaarde vast te stellen geldt de volgende berekening: WOZ waarde -/- resterende hypotheekschuld = overwaarde.

Als de woning binnen 3 jaar na het moment dat u de woning heeft verlaten weer uit de verhuur komt, herleeft het recht op hypotheekrenteaftrek. De huurinkomsten zijn onbelast en hoeft u niet op te geven bij de belastingdienst. Het eigenwoningforfait vervalt.

De huurders zijn verplicht zich in te schrijven op het adres als zijnde de bewoners. De gemeentelijke bewonerslasten komen dan ook voor hun rekening. De OZB (onroerend zaak belasting) is een eigenarenbelasting.

leeghuis rekenvoorbeeld Rekenvoorbeeld 1

Kleine overwaarde - Bijna volledige hypotheek t.o.v. de WOZ waarde

leeghuis rekenvoorbeeld Rekenvoorbeeld 2

Grote overwaarde - Kleine restschuld t.o.v. de WOZ waarde

5. Kan de woning, tussentijds, verkocht worden?

Wanneer u een woning met gebruik van de Leegstandwet verhuurt is dat een tijdelijke (max 5 jaar) oplossing. Het doel blijft de verkoop van de woning. Onze Leegstandwet huurovereenkomst is door de juristen van verschillende banken goedgekeurd, juist omdat onderstaande punten hierin duidelijk zijn opgenomen;

  1. De woning is voor de verkoop bestemd;
  2. De verkopende makelaar mag verkoopbezichtigingen uitvoeren;
  3. Bij verkoop kan de huurovereenkomst worden opgezegd.

Concept Leegstandwet huurovereenkomst

Voor de meeste van onze opdrachtgevers begeleid Leeghuis zowel de verkoop, als de tijdelijke verhuur van de woning. Wij kennen dus de woning, de eigenaren, de huurders en de uiteindelijke kopers. Wel zo makkelijk in de communicatie en voor het maken van afspraken. Gedurende de verkoop / verhuurperiode voert de eigenaar zelf de bezichtigingen uit met kandidaat kopers. Een mooie manier om “een oogje in het zeil te houden” en zelf vast te stellen dat de huurders netjes met uw woning om gaan.


banner gratis indicatie verhuur

Extra informatie:

logo belastingdienst logo rijksoverheid
Site van de vereniging eigen huis met uitgebreide informatie over tijdelijke verhuur - klik hier Site van de belastingdienst met informatie over tijdelijke verhuur en de Leegstandswet - klik hier Site van de rijksoverheid met informatie over tijdelijke verhuur en de Leegstandswet - klik hier

Neem contact op met Leeghuis

Persoonlijk advies? Neem contact op met Leeghuis - verkopen en verhuren

Woningbeheer tijdens verhuur

Woningbeheer met Raad en Daad

Inschrijven als verhuurder

ik wil mijn woning verhuren

Wat kost een vergunning in uw gemeente

vergunningen-per-gemeente