Huurovereenkomst met een tijdelijkheid

Sinds juli 2016 is het mogelijk geworden om een huurovereenkomst op te maken waarin een, éénmalige, tijdelijkheid is opgenomen (Wet Doorstroming Huurmarkt).  Deze bepaalde tijd kan alles tussen 1 maand en (maximaal) twee jaar zijn.

Een verhuurder kan na afloop van de vaste periode de huurovereenkomst beëindigen zonder dat de huurder zich beroepen op huurrechten. Met een nieuwe huurder kan vervolgens eenzelfde huurovereenkomst worden gesloten.

Als verhuurder komt u bij het einde van de proefperiode voor een keuze te staan: Beëindig ik de huurovereenkomst met een huurder waar ik vertrouwen in heb, of kies ik ervoor om met dezelfde huurder door te gaan?

1. De Huurwet (huurdersbescherming)

Hoewel er een tijdelijkheid in een huurovereenkomst kan worden opgenomen zijn er een aantal valkuilen m.b.t. huurdersbescherming.

  1. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege op de einddatum van de overeengekomen verhuurperiode.
    Belangrijk is dat de verhuurder wel een informatieplicht heeft. Uiterlijk 1 maand voor het verstrijken van de einddatum dient de huurder te worden geïnformeerd dat de einddatum dient te worden gerespecteerd. Komt de verhuurder die informatieplicht niet na, wordt de huur, van rechtswege, voor onbepaalde tijd verlengt.
  2. De huurder kan, tussentijds, de huur opzeggen met inachtneming van 1 maand opzegtermijn (of eigenlijk betaaltermijn). U als verhuurder kunt dit niet.
    N.B. De opzegtermijn van 1 maand voor de huurder hoeft niet benoemd te worden in de huurovereenkomst. Dit is een “dwingend recht” wat inhoud dat een huurder hier van rechtswege aanspraak op kan maken. U als verhuurder hoeft een huurder dus niet te informeren over dit recht. De meeste huurders zijn niet op de hoogte van het recht tot tussentijdse opzegging en zullen de “vaste” periode respecteren.
  3. Verlenging van de huurovereenkomst is niet mogelijk. Indien de huurder na de vastgestelde huurperiode het huis nog steeds bewoond wordt de huurovereenkomst, van rechtswege, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

2. Sociale huur versus geliberaliseerde huur (woningwaarderingssysteem)

Het vaststellen van de (maximale) huursom dient te worden getoetst aan het woningwaarderingssysteem, ook wel huurpuntentelling genoemd.

  • Woningen die 144 punten of minder scoren vallen onder de sociale huur. De hoogte van de huursom is gemaximeerd en de huurder kan huurtoeslag aanvragen. Wanneer een verhuurder een hogere huursom rekent dan maximaal is toegestaan, kan de huurder bezwaar aantekenen. Een huurder kan huurverlaging afdwingen via de huurcommissie, of kantonrechter, en het teveel voldane kan worden terug gevorderd
  • Woningen met een score van 145 punten of meer, vallen onder de geliberaliseerde huur. Dit zijn de vrije sector woningen, waarbij de huursom wordt bepaalt door de marktwerking.

3. Kan uw hypotheekverstrekker akkoord gaan?

Deze manier van verhuren is niet toegestaan door hypotheekverstrekkers.  De redenen die hypotheekverstrekkers hiervoor aanvoeren zijn:

  •  Een hypotheek wordt verstrekt voor eigen bewoning. Dit betekend een laag risicoprofiel en scherpe rente. Verhuurhypotheken bestaan ook, maar die kennen een hoger risicoprofiel. Daarmee samenhangend vaak een iets hogere rentelast dan een reguliere hypotheek.

  • De woning is het onderpand van de hypotheek. (pandrecht hypotheekverstrekker)
    Wanneer een woning wordt verhuurd kan de hypotheekverstrekker niet vrijelijk over het onderpand beschikken. Het huurrecht gaat namelijk boven het eigendomsrecht van de eigenaar èn het pandrecht van de hypotheekverstrekker. Om die reden is in elke hypotheekakte ook een huurbeding opgenomen.

    Door de historisch lage rente is het verhuren van een koopwoning voor veel woningbezitters een interessante overweging. De verhouding hypotheeklast / huurinkomsten pakt dan ook al snel positief uit. Laat u daarom goed informeren over de risico’s en (on)mogelijkheden.


4. Financiële (fiscale) gevolgen van verhuren

5. Kan de woning, tussentijds, verkocht worden?

Het in de verkoop brengen van de verhuurde woning is mogelijk, mits er duidelijke afspraken worden gemaakt met de huurder.
Wijze van aanpak: U kunt met een huurder de afspraak maken dat er in de laatste drie maanden van de huurperiode, bijvoorbeeld 1 keer per week, verkoopbezichtigingen kunnen worden uitgevoerd. Na het vertrek van de huurder kan de woning direct worden opgeleverd aan de nieuwe eigenaar. Leegstand en onnodige kosten worden daarmee voorkomen.

Vanuit Leeghuis zijn we gespecialiseerd in het gelijktijdig verhuren en verkopen van woningen. Juist door de verhuurde staat hebben we echte verkoopsuccessen weten te behalen voor onze klanten. Bij Leeghuis is verkopen immers geen noodzaak. Lukt het verkopen niet voor de beoogde verkoopopbrengst? Dan kiest u voor een nieuwe huurder. Door de noodzaak / urgentie uit de verkoop te halen, creëert u een ijzersterke onderhandelingspositie in de onderhandeling met kandidaat koper(s). De woning mag verkocht worden, maar het hoeft niet.

Neem contact op met Leeghuis

Persoonlijk advies? Neem contact op met Leeghuis - verkopen en verhuren

Woningbeheer tijdens verhuur

Woningbeheer met Raad en Daad

Inschrijven als verhuurder

ik wil mijn woning verhuren

Wat kost een vergunning in uw gemeente

vergunningen-per-gemeente