Veelgestelde vragen m.b.t. tijdelijke verhuur koopwoning

Uitgebreid antwoord op de vragen die onze klanten het meest stellen over de tijdelijke verhuur van koopwoningen op basis van de Leegstandwet.

Is uw vraag niet (volledig) beantwoord?
Stel uw vraag dan via het contactformulier, telefonisch via 085 210 40 40 of via Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

FAQ - Veelgestelde vragen

  • Kan ik een borgsom vragen aan de huurder?

    In de verhuurmarkt is het zeer gebruikelijk om een borgsom te vragen. Dit is bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet niet anders. Over het algemeen is de borgsom hetzelfde als 1 maand huur. U kunt hier van afwijken. Bij volledig ingerichte woningen is het logisch een wat hogere borg te vragen. En ook als u twijfelt aan de betaal- en kredietwaardigheid van een huurder (Leeghuis checkt dit) is het verstandig om een hogere borgstelling te vragen. Ook garantstelling door een derde partij behoort dan tot de mogelijkheden. Leeghuis beheet de borgsom voor u.

    Deze service is gratis en zorgt ervoor dat uw privévermogen en de borgsom strikt gescheiden blijven. Vooral voor de huurder is dit een prettige gedachte. Bij de eindoplevering door de huurder stelt een medewerker van Leeghuis vast of er sprake is van kleine beschadigingen (mutatieschade). Als dat zo is, worden de benodigde reparaties vanuit de borgsom betaald.

  • Hoe wordt de verhuurprijs vastgesteld?

    Voor de verhuur van te koop staande woningen wordt sinds juli 2013 geen maximale huurprijs meer in de te verlenen Leegstandwetvergunning opgenomen. Voorheen werd de verhuurwaarde van uw woning namelijk vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel van de Huurcommissie. Tegenwoordig mag u de verhuurprijs vrij bepalen. Leeghuis bekijkt zaken zoals locatie, aanwezige voorzieningen, woonoppervlakte, afwerkingsniveau en isolatiewaarde van uw woning. Deze vergelijken wij met het prijspeil van andere huurwoningen in uw directe omgeving, om reëele verhuurwaarde vast te kunnen stellen. Een niet onbelangrijke factor is het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst. Al deze zaken worden meegenomen in het vaststellen van de uiteindelijke verhuurwaarde.

    De uiteindelijke verhuurprijs wordt in samenspraak met u vastgesteld. Uitgangspunt hierbij is minimaal kostendekkend te verhuren.

     

  • Kan ik de Leegstandwetvergunning met terugwerkende kracht aanvragen?

    U kunt een vergunning tot tijdelijke verhuur met gebruikmaking van de leegstandswet niet met (deels) terugwerkende kracht bij uw gemeente aanvragen.

    Is uw woning al verhuurd? Dan heeft uw huurder al huurbeschermingsrechten opgebouwd.
    Bij Leeghuis kunnen we u hierbij wel adviseren. Eventueel kunnen we in samenspraak met de huurder een nieuwe huurovereenkomst opstellen die wél voldoet aan de voorwaarden van de leegstandwet. Medewerking van uw huurder is hierbij een vereiste.

     

  • Hoe moet ik mijn woning opleveren? Gestoffeerd en/of gemeubileerd?

    Het beste kunt u uw woning volledig gestoffeerd in de verhuur aanbieden. Door de ontbindende voorwaarden in de huurovereenkomst kan het namelijk zomaar gebeuren, dat huurders uw woning na een aantal maanden alweer moeten verlaten. Vanwege die onzekere huurtermijn willen uw huurders liever geen kosten maken voor het stofferen van uw woning.

    U kunt er voor kiezen om enkele meubels in uw woning achter te laten. In de verhuuradvertentie kunt u dan aangeven dat de woning (deels) gemeubileerd opgeleverd kan worden. Tijdens de bezichtiging van uw woning kan een kandidaat huurder dan aangeven welke meubels hij of zij wil gebruiken. Meubels die een huurder niet wil gebruiken kunt u dan opslaan of verkopen.

    Een woning volledig gemeubileerd opleveren gebeurt veel bij woningverhuur aan expats. In dat geval verhuurt u de woning met alles erop, erin en eraan. Tot en met keukengerei, geluidsinstallatie en TV aan toe.

  • Kan ik ook kamers via de Leegstandwet verhuren?

    Kamers kunt u in sommige gevallen ook via de leegstandswet verhuren.

    Hebben alle kamers dezelfde afmetingen en voorzieningen (al dan niet gedeeld)? Dan kunt u voor het hele complex een vergunning aanvragen met dezelfde maximale huurprijs voor alle kamers. Verschillen de voorzieningen en/of afmetingen per kamer? Dan moet voor elke kamer apart de vergunning worden aangevraagd en de huurprijs worden vastgesteld.
    N.B. Bij verhuur van kamers wordt de maximale huurprijs berekend aan de hand van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen. De liberalisatieregeling is hierop niet van toepassing. Die geldt alleen voor zelfstandige woonruimte.

  • Wanneer kan ik de Leegstandwet gebruiken?

    De leegstandwet kunt u gebruiken als uw woning te koop staat en u deze, om welke reden dan ook, niet meer zelf bewoont. De wet stelt de eis dat de woning leeg staat en voor verkoop bestemd is. In het gemeentelijk basisarchief mag dus niemand op het adres van uw woning ingeschreven staan. Vraagt u een vergunning tot tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet aan? Dan vraagt de gemeente een bewijs dat de woning ook daadwerkelijk voor de verkoop bestemd is. Dit is de verkoopopdracht van de makelaar.

    Op basis van de Leegstandwet kan de eigenaar van leegstaande woning onder bepaalde omstandigheden tijdelijk (dus zonder huurbescherming) verhuren. In de volgende gevallen mag u tijdelijk verhuren met gebruikmaking van de Leegstandswet.

    1. Het gaat om woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat een andere bestemming krijgt.
    2. Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die:
    2.1 nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning)
    2.2 in de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest. Of als de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd en sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest.
    2.3 in de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest.
    3. Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde woning, waarvan kan worden aangetoond dat hier binnen een korte tijdsperiode ook daadwerkelijk sprake van is.

    De volledige wettekst van de Leegstandwet vindt u hier
    Aanpassingen in de Leegstandwet per juli 2013 vindt u hier

  • Kunnen erfgenamen ook gebruik maken van de Leegstandwet?

    Ja, erfgenamen nemen de rechten en plichten van de eigenaar over. Zij mogen na het overlijden van de eigenaar-bewoner de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet aanvragen. Indien de woning nog (deels) is bezwaard met een hypotheek dient er instemming tot tijdelijke verhuur van de geldvestrekker te worden verkregen. Leeghuis kan dit voor u organiseren, hiervoor hebben we wel een verklaring van erfrecht nodig.

    De enige eis die de Leegstandwet stelt, is dat de woning leeg moet staan en de woning in de verkoop wordt aangeboden. Hier is in dit geval sprake van.

  • Hoe kan ik vergunning krijgen om mijn woning tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet?

    Wilt u een vergunning tot tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet bij uw gemeente verkrijgen? Deze vergunning kent een looptijd van 5 jaar.


    Na deze periode kan de gemeente geen vergunning meer afgeven. Woont de huurder dan toch nog in de woning? Dan kunt u geen beroep meer doen op de uitzondering huurbescherming en bouwt de huurder huurbeschermingsrechten op. Uiteraard bewaken we deze verloopdata bij Leeghuis voor u.

    Voor een overzicht van de gestelde voorwaarden van de Leegstandwetvergunning. klik hier

  • Vereniging van Eigenaren en tijdelijke verhuur

    Wilt u een appartement tijdelijk gaan verhuren? Dan blijft u de eigenaar van de woning en bent u dus verplicht aan de eisen te voldoen die de VvE stelt. De huurder heeft geen (financiële) verplichtingen naar de VvE toe. Houdt u bij het vaststellen van de huurprijs de kosten van de VvE goed in de gaten en probeer deze in de huurprijs mee te nemen. Om misverstanden te voorkomen, raden wij u aan om de VvE van de voorgenomen verhuur op de hoogte te brengen.

    Is in de maandelijkse bijdrage aan de VvE een voorschot voor warmwaterlevering en/of verwarming opgenomen? Dan kunt u deze kosten als gebruikerskosten aan de huurder doorberekenen. De kosten die gemaakt worden voor het (periodieke) onderhoud van het complex zijn voor rekening van de eigenaar/verhuurder.

    Vaak is de opstalverzekering van een wooncomplex door de VvE geregeld. Zorg ervoor dat in de polis van de VvE wordt aangegeven, dat u uw woning heeft verhuurd. Op die manier bent u er bij schade van verzekerd dat de verzekeraar deze op de juiste manier afhandelt.

  • Hoe ga ik te werk als een potentiele koper de woning wil bezichtigen?

    In elke huurovereenkomst die we bij Leeghuis opmaken, leggen we een aantal zaken duidelijk vast. Meldt een geïnteresseerde koper zich? Dan dient de huurder alle gelegenheid te geven aan u, of uw makelaar, om een verkoopbezichtiging uit te voeren. Contractueel leggen we in de huurovereenkomst vast dat de huurder de woning daarvoor binnen vijf werkdagen aan de makelaar moet openstellen.

    * U, of uw makelaar, kan de bezichtiging uitvoeren met de eventuele koper.

    * De afspraak voor een bezichtiging moet op tijd en in overleg met de huurder worden gemaakt.

    * De huurder mag wel of niet in het pand aanwezig zijn tijdens de bezichtiging. Ook dit is vastgelegd in de huurovereenkomst.

    * Indien u, of uw makelaar, iets opvallends heeft waar genomen (slecht woongedrag) ten tijde van de bezichtiging, dan treedt Leeghuis in contact met uw huurder.

  • Welke verzekeringen blijven nodig bij de tijdelijke verhuur van mijn koopwoning?

    Biedt u uw woning in tijdelijke verhuur aan? Dan blijft u de eigenaar van de woning en bent u dus verantwoordelijk voor de lopende opstal- en schadeverzekeringen. Deze blijven op uw naam staan en dus niet op naam van de huurder.

    U moet uw verzekeraar op de hoogte stellen dat u uw woning gaat verhuren. Sommige verzekeraars zullen een kleine premieverhoging doorvoeren, omdat de woning wordt verhuurd. Andere verzekeraars houden de premie gelijk.

    Stel in ieder geval wel uw verzekeraar op de hoogte in verband met de aansprakelijkheid en dekkingsgraad bij schade!

    N.B. Als uw woning leeg staat, is de kans op grote schades door onopgemerkte gebreken groter. Daarom verhogen de meeste verzekeringsmaatschappijen de premie bij leegstand. Meldt leegstand bij uw verzekeraar en laat dit opnemen in uw polis. Dan verzekert u zich van de juiste dekking bij schade!

  • Welke vormen van tijdelijke verhuur bestaan er?

    Huurders zijn onder de Nederlandse huurwet uitgebreid beschermd. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld 1 jaar) is niet zo maar rechtsgeldig en moet volgens de daarvoor geldende regels beëindigd worden. Het is niet zo dat de huurovereenkomst automatisch ontbonden is na dit jaar en de huurder de woning moet verlaten.

    Een tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd is bindend voor beide partijen. De verhuurder kan de overeenkomst niet tussentijds beëindigen. De huurder kan dit ook niet. Als een huurder de woning voor de einddatum van de huurovereenkomst verlaat, kan deze gedwongen worden de huur tot aan de einddatum te voldoen.

    In Nederland zijn er drie mogelijkheden om een rechtsgeldige tijdelijke huurovereenkomst (of voor een bepaalde tijd) op te maken, waarbij de huurders geen huurrechten opbouwen.

    Op de volgende pagina vindt u een overzicht van de vormen van tijdelijke verhuur.

  • Wat is de huurpuntentelling?

    De huurpuntentelling (officieel woningwaarderingsstelsel) is een model dat is opgemaakt om de maximaal toegestane verhuurprijs te berekenen. Op de site van de huurcommissie vindt u hier veel informatie over. Met deze puntentelling kunt u de kwaliteit van een woning bepalen. Bij de huurpuntentelling wordt rekening gehouden met zaken als oppervlakte, isolatie, verwarming, aanwezige voorzieningen in de woning, buitenruimte, etc. Het puntenaantal correspondeert met een maximale verhuurprijs. Als uw woning in een schaarste gebied ligt, krijgt deze extra punten en gaat de maximale huurprijs dus omhoog. Een overzicht van de schaarste gebieden in Nederland vindt u ook op deze site.

  • Heeft tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet fiscale gevolgen?

    Tijdelijke verhuur met gebruikmaking van de Leegstandwet heeft altijd fiscale gevolgen. Hieronder een overzicht van de fiscale en overige financiële gevolgen.

    • Uw woning verhuist van box 1 (inkomen uit werk en woning) naar box 3 (inkomen uit vermogen en sparen). Belastingtechnisch houdt dit in dat de belastingdienst 1,2% vermogensrendementsheffing heft over de overwaarde van uw woning, als u deze verhuurt. Om de overwaarde vast te stellen geldt de volgende berekening: WOZ waarde - resterende hypotheekschuld = overwaarde.
    • Als u uw woning tijdelijk verhuurt, heeft u geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Komt de woning binnen de eerste 3 jaar na het moment dat u de woning heeft verlaten weer uit de verhuur? Dan mag u de hypotheekrente weer aftrekken.
    • De huurinkomsten zijn onbelast en hoeft u niet op te geven bij de belastingdienst.
    • Het eigenwoningforfait vervalt.
    • De huurders zijn verplicht zich in te schrijven op het adres van uw te koop staande woning als de bewoners. De gemeentelijke bewonerslasten zijn dan ook voor rekening van de huurders. De OZB is een eigenarenbelasting en dient door uzelf te worden voldaan.
    • De kosten voor gas, water en elektra zijn voor de nieuwe huurders. Deze moeten ook zelf een contract met een energieleverancier afsluiten.

    Twee rekenvoorbeelden:

    Kleine overwaarde - bijna volledige hypotheek
    Grote overwaarde - kleine restschuld t.o.v. de WOZ waarde

  • Mag de huurder de woning onderverhuren?

    Onderverhuren is bij wet verboden. Het mag alleen, als u hier als verhuurder mee akkoord gaat. Mocht u dit als verhuurder toe willen staan, dan moet dit in de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Een gedeelte van een woning onderverhuren (bijvoorbeeld een kamer) mag wel, tenzij in de huurovereenkomst is opgenomen dat dit niet is toegestaan. In de huurovereenkomsten die Leeghuis opmaakt is standaard een passage opgenomen die onderverhuur verbiedt.

  • Welke kosten kan ik aan de huurder doorberekenen als servicekosten?

    Sommige zaken kunt u aan uw huurder doorberekenen als servicekosten. Voor het ondertekenen van de huurovereenkomst moet hierover duidelijkheid bestaan tussen u en uw huurder. Verhuurt u een appartement, dan is er vaak sprake van een VVE waaraan een maandelijkse bijdrage moet worden geleverd. In principe kunt u deze kosten niet doorberekenen aan uw huurder, tenzij er een voorschot voor warmwaterlevering en/of verwarming in deze maandelijkse bijdrage is verwerkt. Het gebruikersdeel kunt u wel doorberekenen aan uw huurder.

    Meestal worden extra servicekosten in rekening gebracht als een woning gestoffeerd en (deels) gemeubileerd wordt opgeleverd. Ook een vergoeding voor de kosten van het gebruik van gemeenschappelijk gebruikte ruimtes kunt u doorberekenen. Gebruikelijk is dat het eventueel doorbereken van kosten van tevoren met de huurder wordt overeengekomen, voordat de huurovereenkomst wordt ondertekend.
    Op de website van de huurcommissie vindt u een uitgebreide toelichting voor het doorberekenen van servicekosten. Om direct naar de juiste pagina op de website van de huurcommissie te gaan, klikt u hier.

  • Kan ik de huurprijs wijzigen?

    U kunt de huurprijs alleen veranderen als een huurder de huur opzegt en u op zoek gaat naar een nieuwe huurder.

    Wel kunt u de huurprijs 1x per jaar aanpassen met de wettelijk toegestane indexatie. Meestal is dit ongeveer 2 à 3 procent. Dit percentage wordt door de overheid vastgesteld en hier kan niet van worden afgeweken.

  • Wat kan ik doen als de huurder niet betaalt?

    Betaalt uw huurder de huur niet? Dan raden we u allereerst aan contact te zoeken met uw huurder om rustig te informeren naar de reden van de uitgebleven betaling. Mocht dit gesprek niet het gewenste effect hebben, stuur dan een (aangetekende) brief aan uw huurder. Verzoek daarin om het te weinig betaalde alsnog te voldoen. Reageert de huurder ook hier niet op? Vraag dan de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie van de huurder.

    Bij Leeghuis kunnen we u helpen door het complete huurincasso-traject voor u te verzorgen. Wij factureren aan uw huurder en storten het bedrag vervolgens op uw rekening. We spreken met uw huurder af dat het innen van de maandelijkse huur automatisch gebeurt. Ontvangen we geen (volledige) betaling? Dan nemen we contact op met uw huurder en vragen we waarom dit het geval is. Zo nodig versturen we een herinneringsbrief. Mocht ook dit niet tot het gewenste resultaat leiden, dan kunnen we in overleg met u een gerechtsdeurwaarder inschakelen.

    Als een huurder niet betaalt, is het met tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet relatief makkelijk om de huurovereenkomst te ontbinden. De "macht" ligt bij u als verhuurder. Dit in tegenstelling tot de reguliere verhuur, waarbij het erg lastig is om een niet betalende huurder "de deur te wijzen". Bekijk hier complete service 'Beheren met Raad & Daad'

  • Hoe wordt mijn woning bij huurders onder de aandacht gebracht?

    Bij Leeghuis werken we samen met verschillende partijen om uw woning bij een zo breed mogelijk publiek onder de aandacht te brengen. Behalve op een tiental kleinere verhuursites adverteren we met uw woning ook exclusief op Pararius.nl en Funda.nl. We maken een wervende verhuuradvertentie voor u op, ondersteund door fotomateriaal en een uitgebreide beschrijving. Als een huurder op zoek is naar een woning als de uwe wordt deze zeker gevonden.

    Naast de internetadvertenties hebben we zelf ook een groot bestand van huurders die op zoek zijn naar een mooie woning en zich via de website van Leeghuis hebben ingeschreven als "woningzoekend". Voldoet uw woning aan de criteria, dan ontvangen deze kandidaat huurders automatisch een mailtje waarin uw woning wordt aangeboden.

  • Wie voert de bezichtigingen met kandidaat huurders uit?

    Wanneer een kandidaat huurder zich bij ons meldt, controleren wij allereerst enkele gegevens met betrekking tot het inkomen en gezinssamenstelling. Ook wordt gevraagd of de voorwaarden waaronder de woning in de verhuur wordt aangeboden (Leegstandwet) bekend en akkoord zijn. Blijkt de kandidaat huurder op het eerste oog een betrouwbare en goede huurder te zijn? Dan geven wij de contactgegevens aan u door. U kunt dan zelf een afspraak maken om uw woning met deze kandidaat huurder te bezichtigen. Dat wij op deze manier werken heeft een reden. We vinden het namelijk erg belangrijk dat u de huurder kent en hier een goed gevoel bij heeft. Tijdens de bezichtiging kunt u een inschatting maken van de huurder en bepalen of u deze persoon als huurder wilt accepteren. Indien de voorgestelde kandidaat uw woning wil huren, en u ziet in deze persoon een goede huurder, dan voeren wij nog de nodige controles uit om de krediet- en betaalwaardigheid, identiteit en woonverleden van de kandidaat huurder te controleren. Pas wanneer dit allemaal in orde is, maken we de huurovereenkomst op.

    Kunt u de bezichtigingen niet zelf uitvoeren? Dan kunnen wij dit voor u doen. Wel brengen wij daarvoor voorrijkosten en gemaakte uren bij u in rekening. Kunt u de bezichtigingen niet zelf uitvoeren? Neem contact met ons op of bel 085-210 40 40

  • 1

Neem contact op met Leeghuis

Persoonlijk advies? Neem contact op met Leeghuis - verkopen en verhuren

Woningbeheer tijdens verhuur

Woningbeheer met Raad en Daad